【深堀】ジョージア(旧グルジア)第二の都市バトゥミの将来性と投資リスク

2021年4月4日

今回は、ジョージアでのホテルアパートメント投資について、深堀して記事にします。

ホテルアパートメントが建つ予定のバトゥミという都市についてや、海外のホテルアパートメント投資についてのリスクについての記事となります。

ジョージアのバトゥミでのホテルアパートメント投資の可能性について

バトゥミはジョージア第二の都市

バトゥミは、ジョージアの西部にあり、黒海に面しているリゾート都市です。

バトゥミに移住された方の動画が以下になります。本当にリゾート地という感じで、よい雰囲気を感じました。

現在のバトゥミは観光都市

バトゥミは、住民15万人に対して、年間200万の旅行客が訪れるほどの、人気の観光地です(2020年はコロナの影響で激減しているようですが)。

「World Travel Award」という、世界的に権威のあるアワードにおいて、バトゥミは2019年、2020年と2年連続で、ヨーロッパ内の新興国で最高の観光地として評価されています

(参考URL 英語です)

 World Travel Award 2019年

 World Travel Award 2020年

また、Forbesにおいて、「ヨーロッパにおける安全な観光地7位」となっておりました。

(参考URL 英語です)

 Forbes The 20 Safest Places For Travel And Tourism

現在バトゥミ国際空港拡張やジョージア首都トリビシとの高速道路の建設計画が進んでおり、これらのインフラ整備により国内外からの観光客の更なる増加が見込まれています

将来的にはビジネス都市としての発展を目指している

現在は観光都市として発展しおりますが、将来的にはビジネス都市としての発展も目指しているようで、バトゥミでの会社設立に対して、税制の優遇が検討されているようです。ビジネス都市として発展できた場合、年間を通して旅行客の来訪を見込めることになります。

住宅不動産投資より、ホテルアパートメント投資に需要あり

観光都市としての需要が高い点と、将来的にビジネス都市としての発展が見込まれることを考えると、バトゥミの住民向けの住宅不動産よりも、観光客向けの短期滞在や、ビジネスマン向けの1週間~1ヵ月程度の中期滞在の需要を取り込めるホテルアパートメント投資が狙いどころだと思います。

投資リスクについて

カントリーリスク

日本貿易保険が評価している国別カントリーリスクによると、8段階(ランクA~H)の内、下から2番目(ランクG)のようで、ジョージアという国自体のカントリーリスクは非常に高いようです。

(参考)

日本貿易保険-国カテゴリー表

ロシアとの紛争があったりと、地政学的なリスクが大きいようです。

ホテルアパートの建設が完了しないリスク

2025年に竣工予定ですが、何かしらの理由により、工事自体が完了しないリスクがあると思います。開発会社は、「Alliance Group」という会社で、正直どの程度、信頼をおけるか、判断できません。日本ではあり得ないことも、海外では起こりう得るということは、考慮しておく必要があると思います。

想定の利回りを得られないリスク

以前の記事で、投資利回りが20%ほど見込めると記載しましたが、シミュレーションにおいて想定の部分が多いため、現実は異なる可能性があります。

例えば同じようなホテルアパートメントが乱立して、想定していた稼働率や宿泊費が実現できなかったりするケースです。

また、バトゥミの方針として、ビジネス都市としての発展を目指しているようですが、実現しなかった場合、夏のリゾートシーズン以外の稼働率が、極端に低くなってしまう可能性があります。

とはいえ、さすがに10%を下回るようなことはないのではないかと思います。

最悪自分で住むという覚悟があれば、投資の価値あり?

未知な部分が多いので、投資するのであれば、余裕資金前提になると思います。想定利回り自体が高い点と物価上昇に伴い更なる利回りの上昇が期待できるという点は魅力的ですので、最悪、全額投資資金をなくすという覚悟’(余裕)があれば、チャレンジしてみる価値はあるように思えます。

カントリーリスクや工事が完成しないリスクはどうしようもないですが、宿泊客が付かず想定利回りを得られない場合、最悪、自分がそこ(ジョージア)に住むということを選択肢として取れれば、利回りのリスクは回避できそうです。

次回は、実際にジョージア人の方で、バトゥミで不動産投資をされている方から話を伺う機会がありましたので、現地の肌感覚含めて、教えてもらったことを記事にしたいと思います。