ジョージア(旧グルジア)人に聞いたホテルアパート投資現地情報

2021年4月29日

今回は、ジョージア(旧グルジア)のホテルアパート投資について、二名のジョージア人の方にインタビューする機会をいただきましたので、インタビュー内容を記事にしたいと思います。

実際に、ジョージア人の方に、話を伺える機会は、あまりないと思いますので、ジョージアでのホテルアパート投資を検討されている方は、ぜひともお読みください。

今回のインタビューのきっかけ

今回は、ジョージア人のジルタさんとマリアミさんにお話を伺いました。

私は、DMM英会話を利用させていただいているのですが、講師としてジルタさん、マリアミさんのレッスンを受ける機会がありました。レッスンの中で、お話を伺っていると、お二人とも不動産投資に関連した知見を持たれていることが判明しました。ジョージア人の方に、現地の不動産投資についてお話を伺う機会は滅多に得られないと思い、今回、無理を承知でインタビューをお願いしたところ、「OK!」と快諾いただけました。

とうことで、今回は、臨場感やニュアンスをお伝えするため、会話形式の記事にしたいと思います!

著者
mitsuru

ジルタさん、マリアミさん、こんにちわ!mitsuruです。
本日は、お忙しい中、お時間をいただきありがとうございます!

ジルタ
さん

mitsuruさん、こんにちわ!
よろしくお願いしまーす!

マリアミ
さん

こんにちわ。
こちらこそ、よろしくお願いします。

インタビューを受けてくれたジョージア人のお二人について

著者
mitsuru

まずは、お二人について教えてください。

ジルタ
さん

私は、今現在バトゥミに住んでいます。普段は、バトゥミの法律事務所で通訳の仕事をしています。最近は、アメリカ人やトルコ人のお客様で、バトゥミの不動産投資をされている方が多くて、通訳をしている内に、不動産投資のことを、よく知るようになったんです。あと、父が、建設会社のCEOをしているのも、少し関係あるかも。

マリアミ
さん

私は、クタイシというところに住んでいます。首都トビリシとバトゥミの間くらいにあります。バトゥミには、夏にバケーションでよく行きます。私自身は、不動産は保有していないんですが、父親が、ジョージア国内に複数の不動産を保有していて、話を聞いている内に、不動産について詳しくなりました

著者
mitsuru

ありがとうございます。なるほど、お二人とも不動産について、知見があられるとのことで、有難いです。

今回の不動産投資案件について

不動産開発会社「Aliance Group」について

著者
mitsuru

今回ホテルアパートの開発会社が、「Aliance Group」というジョージアの会社なんですが、どんな会社なんでしょうか??
日本では全然情報が入らなくて、どれくらい信頼していいかが、わからない。。。

ジルタ
さん

あー、「Aliance Group」ですね。ジョージアではとても、有名な会社ですよ。信頼しても問題ないと思います。

マリアミ
さん

私も、同じ印象ですね。「Aliance Group」は、ジョージアでも有数の会社だという印象です。現地人の感覚として、とても信頼できると思います。

著者
mitsuru

そうなんですね!日本人の私からすると、全く未知な会社なので、気になっていました。現地の方の印象をお伺いできてよかったです。

ジルタ
さん

あの規模の開発を実施できる会社は、ジョージアでは「Aliance Group」くらいじゃないかな。あと、ジョージアで、不動産の建設をするには、政府の認可が必要で、このハードルが結構高いんです。今回の開発は、既にプロジェクト化しているようで、既に政府の認可も降りているということなので、ジョージア政府も、お墨付きってことですね。

バトゥミについて

著者
mitsuru

バトゥミって、どんなところなんですか?
いい感じですか?

マリアミ
さん

小さい街ですけど、とてもいいところですよ!今は、コロナ影響で、観光客はいないですけど、普段はとても観光客で賑わっています。

ジルタ
さん

私は、生まれてから、ずっとバトゥミに住んでいますが、とても住みやすい街です。黒海に面しているリゾート都市てで、アメリカのカリフォルニアみたいなイメージです。

著者
mitsuru

カリフォルニアにも行ったことがないので、わからないんです(笑)。最近、YouTubeで、バトゥミの動画を見るんですが、いかにもリゾート地って感じで、とても魅力的な印象です。バトゥミの今後はどうなっていくのでしょうか??日本の仲介業者は、ビジネスとしてとしても発展していくと言っていましたが。。。

ジルタ
さん

海沿いは、建設中の建物がいっぱいありますね。どんどん発展している印象はあります。政府も、バトゥミをビジネス都市にしようとしているみたいです。実際、ビジネス都市として、発展するかは、わかりませんが。。。

マリアミ
さん

首都トビリシとの間の高速道路も建設中(一部完了済み)で、今後は首都トビリシとの行き来が、より活発化すると思います。ただ、急激な開発により、空気汚染の問題が出ることを政府は気にしているみたいです。

ジルタ
さん

私は、空気汚染の問題は聞いたことありません。海岸沿いは緑のエリアも多くて、今のところ、空気汚染を感じたことはありません

ホテルアパートという不動産スタイルについて

著者
mitsuru

日本では、ホテルアパートという形式があまり一般的ではないのですが、需要は見込めるものなのでしょうか?

マリアミ
さん

ジョージアでは、ホテルアパートは一般的ですよ。私もバトゥミに遊びに行くときは、ホテルアパートを利用します。普通のホテルに比べると値段も安いですし。ただ、今回、mitsuruさんが購入を検討しているホテルアパートは、ジョージア人向けというよりは、海外の人向けの物件ですね。バトゥミには、もっとお手頃なホテルアパートたくさんあるので、ジョージア人はそちらに宿泊すると思います。

ジルタ
さん

もし、バトゥミがビジネス都市として発展することが出来れば、ビジネスの需要も取り込めると思います。ホテルアパートは、ホテルに比べて料金が安いので、出張費を出す会社からすると、出張する従業員には、ホテルよりも、ホテルアパートに泊まらせたがるんじゅないでしょうか

不動産価格について

著者
mitusru

今回、スタジオタイプ(30㎡)、60,000$くらいの物件を検討しているのですが、相場感としては、いかがでしょうか。

不動産の利回りシミュレーションは、こちらの記事に記載しています。

マリアミ
さん

30㎡で、60,000$ということは、2,000$/㎡ですよね。。。私の感覚では、500$/㎡なので、単価的には高いですね。

ジルタ
さん

通訳の仕事をしている時に、同じバトゥミにあるヒルトンホテルでは3,500$/㎡だと聞きました。ただし、こちらのホテルは既にサービスが始まっていて、1台の駐車場付きの値段みたいです。

マリアミ
さん

今回の投資物件を英語のサイトで調べてみると、スタジオタイプだと大体40,000$くらいで出ているので、60,000$では、やはり高い感じがしますね。もしかしたら、日本の仲介会社の手数料が含まれているかもしれません。

著者
mitsuru

確かに、マリアミさんに教えていただいたサイトと比較すると、高いですね。あと、日本の仲介会社の手数料は、物件価格の10%が別途発生するので、60,000$には含まれていないです。なぜ、ここまで金額差が出ているのか、日本の仲介会社に確認してみようと思います。

年間稼働率・宿泊費について

著者
mitsuru

年間を通しての稼働率を66%と想定して、利回りを算出していますが、現実的でしょうか??

ジルタ
さん

現実的な数字だと思います。基本的に、4月-10月は観光客がいるため、かなり高い稼働率が見込めると思います。逆に冬場は、格好厳しいと思います。年平均で考えると66%は、妥当なところではないでしょうか。

マリアミさ

私も、年平均稼働率66%は的外れな数字ではないと思います。懸念としては、現在ビーチ沿いにいくつも建設中の建物があります。同じようなホテルアパートが乱立すると、供給過多になってしまうリスクはありますね。

著者
mitsuru

1日当たりの平均宿泊費85$については、いかがでしょうか??

ジルタ
さん

ジョージア人の感覚からすると高いですね。海外旅行者向けのホテルアパ―トだと思うので、私の意見よりも、日本人のmitsuruさんの感覚的に高いかどうかの方を検証された方がよいかもしれません。

著者
mitsuru

なるほど。日本人の感覚であれば1泊85$(1万程度)であれば、全く高いとは思わないですね。

マリアミ
さん

bookin.com等の予約サイトを使って、既にサービスが始まっているヒルトンのホテルアパートの料金を調べてみると参考値としてはよいと思います。今は、コロナの影響で、極端に宿泊費が下がっているかもしれないので、その点は注意してください。

著者
mitsuru

アドバイスありがとうございます。bookin.comで定期的に周辺ホテルアパートの宿泊費を調べてみようと思います。

立地について

著者
mitsuru

ホテルアパートの立地は、以下の場所なんですが、場所的には変な所ではないでしょうか??

マリアミさん

とてもいい立地だと思います。ビーチ沿いの一番栄えているところですよ。

ジルタさん

立地は、完璧ですね!

ジョージアのカントリーリスクについて

著者
mitsuru

少し聞きづらいのですが、ョージアのカントリーリスクについて教えてください。日本のサイトで調べていると、ジョージアという国のカントリーリスクはかなり高いように感じました。

ロシアとの関係について

著者
mitsuru

2008年に、ロシアと南オセアチア戦争があったと思いますが、現在のロシアとの関係はいかがでしょうか?また、日常生活で、戦争を感じることはありますか??

マリアミ
さん

ロシアとは、ジョージア北部の一部の地域において緊張感のある状態が続いていますが、私は、戦争を感じたことはありませんし、これから戦争が勃発するとも思っていませんジョージア政府も戦争を避けようとしていると思います。

著者
mitsuru

そうなんですね!日本にいると、戦争というものを実感することがないので、どうかと思いましたが、同じような感じなんですね!安心しました。

自然災害

著者
mitsuru

自然災害は、どのようなものがありますか??

マリアミ
さん

自然災害は、ないですね。強いて言うなら、地震くらいかと思います。ただ、活断層があるのは、ジョージア北部のエリアなので、バトゥミが大きな被害を受けるようなことは、ないと思いますよ!

ジョージアで英語は通じるのか??

著者
mitsuru

不動産投資とは、直接関係ないのですが、ジョージアでは英語は通じますか?物価も安いみたいですので、移住先としても魅力的だと感じていますが、英語が通じるか気になっています。

ジルタ
さん

若い人は、大体英語を話せますけど、年配の方は、ほとんど話せないですね。50歳前後を境に、極端に英語力が分断されている感じです。ジョージアは、ソ連から独立するまでは、ロシア語が教育されていたようです。その関係で、年配の方は、ロシア語は話せますけど、英語は、ほとんど話せないです。

最後に

日本人投資家へのアドバイス

著者
mitsuru

今日は、長時間に渡り、色々と教えていただきありがとうございました!ジョージアでのホテルアパート投資について、だいぶイメージが沸きました!最後に、ジョージアでの不動産投資について、何かアドバイスがあればお願いします!

ジルタ
さん

日本の仲介業者も、全ての情報を開示していないと思うので、今回のインタビューのように、自分で情報を調べることが大事だと思います。頑張ってください!

マリアミ
さん

利回りのシミュレーションをされていると思いますが、一つ一つのシミュレーションについて思い込みを捨てて、事実を積み上げていくことが大事だと思います。シミュレーションはざっくりではなく、細かく因数分解して、本当にそのシミュレーションは成立するのか、事実を元に、判断できるといいと思います!あと、ジョージアは、車の運転が荒い人が多いので、ジョージアに来た際は、気を付けて!

インタビューを終えて

そもそも、ジョージアという国で、不動産投資をすることについて、カントリーリスク(主に地政学的リスク)の観点で、懸念がありましたが、その点については、想像していたよりは、リスクは小さいと感じました。今後は、本格的な購入検討に向けて、利回りシミュレーションの裏付けをしていきたいと思います。

また、検討状況については、本ブログでも記事にしたいと思いますので、引き続きお読みいただけますと幸いです。